因城建拆遷引發的房屋買賣合同糾紛
　　近日，伊春市湯旺河區人民法院審理了因城建拆遷而引發的一起房屋買賣糾紛案件。于2000年1 月1 日，甲方與乙方簽訂《房屋買賣合同》一份，其約定：甲方出售給乙方自有住房一套，乙方應于5 月1 日前一次性付清房款。當日，乙方即委托中介公司辦理了房屋過戶等事宜。后乙方一直未給付甲方房款，甲方也沒有將該房屋交付給乙方，仍在該房屋居住。2011年春季，因城建拆遷，乙方獲得安置補償款5.8 萬元。甲方遂將乙方告上法庭，請求確認該房屋的所有權歸其所有，并判令乙方返還拆遷賠償款5.8 萬元。經法院法官們對雙方當事人做調解工作，最后雙方當事人達成協議乙方返還甲方拆遷補償款5.8 萬元，甲方自愿放棄其他訴訟請求。（原載《伊春日報》第20110829期第3 版專刊法制社會，作者/ 王姍姍）

　　本案以調解方式解決了甲乙雙方當事人的爭議是好的。為了今后不再發生此類案件，就本案談幾點個人意見。

　　根據最高人民法院《民事案件案由規定》的規定，房屋買賣合同糾紛屬于買賣合同糾紛類。

　　買賣合同是指出賣人轉移買賣標的的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。這一買賣關系的主體是出賣人和買受人。轉移買賣標的物的一方為出賣人，也就是賣方；受領買賣標的，支付價金的一方是買受人，也就是買方。①

　　一、房屋買賣合同的概念及特征

　　房屋買賣合同是指公民和公民之間、公民和法人之間就買賣私有房屋所達成的協議。②在我國，房屋買賣合同是唯一以不動產為標的物的買賣合同，因此，除了具備買賣合同的一般法律特征外，房屋買賣合同還具有以下特征：第一，房屋買賣合同的標的物所有權轉移以當事人雙方到有關房管機關登記過戶為必要條件；第二，房屋買賣合同的主體大多是公民，對于法人作為房屋買賣合同的主體則有嚴格的限制；第三，房屋買賣合同必須采取書面形式。

　　二、房屋買賣合同糾紛的處理

　　在人民法院的審判實踐中，房屋買賣糾紛案件多，情況復雜，涉及面廣，對問題的認識不同，處理難度較大。筆者認為，在審查房屋買賣合同是否有效應從以下幾個方面考慮：

　　一是房屋買賣合同雙方當事人是否具有正當的主體資格；二是房屋買賣合同雙方當事人的意思表示是否真實；三是房屋買賣合同是否采取了書面形式；四是雙方當事人是否到相關機關辦理了所有權轉移過戶手續；五是在同等條件下是否保護了優先購買權；六是雙方當事人是否有違法犯罪活動行為。

　　就本案而言，甲方與乙方以書面形式簽訂了《房屋買賣合同》，也通過中介公司辦理了房屋過戶等事宜。但是，乙方沒有交付房款，甲方也沒有交付房屋。因此，雙方當事人沒有實際履行房屋買賣合同的實質內容，雙方當事人的真實意思表示存在質疑。

　　綜上，從本案中房屋買賣合同的履行情況看，買賣雙方完成了產權過戶登記，但買方并未履行作為獲取不動產合同一方應盡的支付對價義務，賣方也從未督促其履行，且涉訴房屋從未轉移占有。因此，雙方當事人的房屋買賣行為系無效法律行為，房屋買賣合同無效。

　　三、法律、法規及司法解釋

　　《中華人民共和國民法通則》第八十五條規定，合同是當事人之間設立、變更、終止民事關系的協議。依法成立的合同，受法律保護。

　　第一百一十一條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。

　　第一百一十二條規定，當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所受到的損失。

　　當事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數額的違約金；也可以在合同中約定對于違反合同而產生的損失賠償額的計算方法。

　　第一百一十三條規定，當事人雙方都違反合同的，應當分別承擔各自應負的民事責任。

　　第一百一十四條規定，當事人一方因另一方違反合同受到損失的，應當及時采取措施防止損失的擴大；沒有及時采取措施致使損失擴大的，無權就擴大的損失要求賠償。

　　第一百一十五條規定，合同的變更或者解除，不影響當事人要求賠償損失的權利。

　　第一百一十六條規定，當事人一方由于上級機關的原因，不能履行合同義務的，應當按照合同約定向另一方賠償損失或者采取其他補救措施，再由上級機關對它因此受到的損失負責處理。

　　《中華人民共和國合同法》第十條規定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。

　　第十一條規定，書面形式是指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式。

　　第三十六條規定，法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。

　　第三十七條規定，采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。

　　《中華人民共和國物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定，法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其物權不能轉移。

　　最高人民法院《關于適用< 中華人民共和國合同法> 若干問題的解釋（二）》第二條規定，當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同。但法律另有規定的除外。

　　《城市房地產管理法》第四十條規定，房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……