更正登記、異議登記、預(yù)告登記（★★）

    《物權(quán)法》

    第十九條  權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正。

　　不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

    第二十條  當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。source:獨角獸司法考試網(wǎng)

　　預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

 

    1．更正登記。（1）更正登記需要三個條件：①不動產(chǎn)登記簿出現(xiàn)登記錯誤（包括權(quán)利主體、內(nèi)容、客體錯誤）。②權(quán)利人或者利害關(guān)系人提出更正申請。③登記名義人書面同意更正或者申請人確有證據(jù)證明登記錯誤。（2）更正登記的辦理與效力：①符合更正登記條件的，登記機關(guān)應(yīng)當辦理更正登記，消除錯誤登記。②以更正后的登記確定不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬與內(nèi)容。

 

    2．異議登記。（1）異議登記需要兩個條件：①利害關(guān)系人未能辦理更正登記。②利害關(guān)系人提出異議登記申請。（2）異議登記的辦理：①利害關(guān)系人提出異議登記的申請時，登記機構(gòu)即應(yīng)辦理異議登記。②異議登記不當，給權(quán)利人造成損害的，由申請人承擔賠償責任。（3）異議登記的效力：①減損錯誤登記的公信力，阻礙善意取得的發(fā)生（見【例1】）。②申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。須注意：此時異議登記是自動失去效力。即異議登記失效后，即使沒有被涂銷，也不再發(fā)生阻礙善意取得的效果（見【例2】）。③若登記名義人為真正的物權(quán)人，真正物權(quán)人之處分行為不受異議登記的影響（見【例3】）。

 

    【例1】哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下。弟弟辦理異議登記后的第二天，哥哥以自己的名義將房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①根據(jù)《物權(quán)法》第97條，哥哥的出售行為屬于無權(quán)處分，雖給丙辦理了過戶登記（注意：若不托關(guān)系是不可能過戶登記的），丙也不能善意取得。②原因在于：雖有錯誤登記，但異議登記減損了錯誤登記的公信力，丙應(yīng)當知道哥哥實施的是無權(quán)處分（即主觀上惡意）。

    【例2】哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下，弟弟辦理了異議登記。弟弟因未能籌集到訴訟費，異議登記30天后一直沒有提起訴訟。深諳法律的哥哥認為有機可乘，以自己的名義將房屋以市價出賣給不知情的丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①異議登記后15天沒有起訴的，異議登記自動失去效力，只要符合善意取得的構(gòu)成要件，丙就可以善意取得。②在現(xiàn)實中，事情可能是這樣進展的：丙發(fā)現(xiàn)有異議登記（尚未被涂銷），就問哥哥這是怎么回事。哥哥于是編造謊言，謊稱房屋屬自己單獨所有，有人羨慕嫉妒恨，惡作劇來了一個異議登記（但自感理虧，所以30天來不敢起訴），丙聞言方才敢下手購買（此時丙主觀上就是善意的了）。source:獨角獸司法考試網(wǎng)

    【例3】哥哥獨自投資建造了一棟房屋，且辦理初始登記。弟弟認為哥哥應(yīng)盡手足之情，給自己幾間，被哥哥拒絕，弟弟于是去辦理了異議登記。哥哥見弟弟胡鬧，就將房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①弟弟的異議登記事實上會給哥哥帶來麻煩，因為理性的買受人看見異議登記后，不敢下手購買。若該異議登記真的給哥哥帶來這樣的損害，弟弟應(yīng)承擔損害賠償責任。②但是，該異議登記不會在法律上給哥哥造成阻礙，現(xiàn)哥哥將房屋出售給丙，并瀟灑地辦理了過戶登記，丙取得了房屋所有權(quán)。③丙屬于繼受取得房屋所有權(quán)，不是善意取得，因為哥哥的出售行為屬于有權(quán)處分。異議登記對于真正的有權(quán)處分是無能為力的。