2014年司考已經開始新的旅程，民法是司法考試中復習比較有難度的科目，所以獨角獸司法考試網為大家整理了民法基礎復習知識點，希望對大家復習過程中有所幫助。

 

    抵押中的“地隨房走、房隨地走” 

    《物權法》

    第一百八十二條  以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。

    第二百條  建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

 

    “魚兒離不開水，房兒離不開地”，《物權法》規定了抵押中的“地隨房走、房隨地走”規則。理解這一制度時，要特別注意其與《物權法》第199條的聯系，識別出已形成的“重復抵押”，這是考試的難點。

 

    （一）房地一并抵押（★★★）

    1．根據《物權法》第182條：①以建筑物抵押的，應當將該建筑物“占用范圍內”的建設用地使用權一并抵押（即不僅辦理房屋的抵押登記，還要辦理房屋占有范圍內的建設用地使用權的抵押登記）。②以建設用地使用權抵押的，應當將土地上“已有”的構筑物一并抵押（跑兩趟路，交兩遍錢，辦理兩個抵押登記）。

    2．抵押人未依照前述規定一并抵押的，未抵押的財產“視為一并抵押”。所謂“視為一并抵押”，指的是：①只辦理了建筑物的抵押登記，沒有辦理建設用地使用權的抵押登記，視為建筑物占用范圍內的建設用地使用權“已經辦理了登記”；②同樣，只辦理了建設用地使用權抵押登記，而未辦理土地上已有建筑物抵押登記的，也視為土地上已有建筑物“已經辦理了抵押登記”。在此意義上，可以說《物權法》第182條是《物權法》第187條的例外。

    3．“視為一并抵押”的效果在于：往往形成重復抵押（見【例1】）。

 

    【例1】甲僅有一棟樓房，為了融資，甲于4月1日將自己的房屋抵押給乙，僅辦理了房屋抵押登記。4月20日，甲又將建造該樓房的建設用地抵押給丙，僅辦理了建設用地使用權抵押。①4月1日，乙（因視為一并抵押而）同時取得房屋占有范圍內建設用地使用權之抵押權（第一順位）。②4月20日，丙（因視為一并抵押而）同時取得房屋的抵押權（第二順位）。③兩個“視為一并抵押”就導致房屋和房屋占用范圍內的建設用地均構成重復抵押，乙第一順位，丙第二順位。④僅房屋占用范圍之外的建設用地由丙單獨享有抵押權。

 

    （二）土地上新增的房屋不屬于一并抵押的范圍，但屬于“一并處分”的范圍（★★★）

    根據《物權法》第200條的規定：①建設用地使用權“抵押后”，土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。②實現該建設用地使用權上的抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權“一并處分”，但新贈建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償（見【例2】）。

    【例2】為了融資，甲將自己的建設用地使用權抵押給乙，向甲借了1000萬元（無利息），并辦理了抵押登記。此后，甲在該建設用地上建造房屋。現甲不履行還款義務。①乙對土地上的房屋不享有抵押權，但乙行使自己的抵押權時，可以將房屋與土地一并拍賣。②在技術上，應分別計算土地拍賣的金額與房屋拍賣的金額，乙對房屋拍賣的金額不享有優先受償權。③土地與房屋共拍賣了1500萬元（估計土地700萬元，房屋800萬元），乙僅對700萬元享有優先受償權，對房屋變賣的800萬元乙不享有優先受償權（因房屋不是抵押權的客體）。

 

    （三）鄉村企業建筑物抵押時“地隨房走”，但“房不隨地走” （★★）

    根據《物權法》第183條、第201條的規定：①鄉鎮、村企業的集體建設用地使用權不得單獨抵押。②以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的集體建設用地使用權一并抵押。實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。