2014年司考已經(jīng)開(kāi)始新的旅程，民法是司法考試中復(fù)習(xí)比較有難度的科目，所以獨(dú)角獸司法考試網(wǎng)為大家整理了民法基礎(chǔ)復(fù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)大家復(fù)習(xí)過(guò)程中有所幫助。

 

   抵押權(quán)與買(mǎi)賣(mài)不破租賃（★★★）

   《物權(quán)法》

    第一百九十條  訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

    《合同法》

    第二百二十九條  租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

 

    1．“先租后抵”。“訂立抵押合同前”抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。即抵押權(quán)人拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物后，仍適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則，新的所有權(quán)人應(yīng)法定承受原租賃合同（見(jiàn)【例3】）。

    【例3】甲將自己的房屋出租給乙、租期5年。半年后，甲將房屋抵押給丙，并辦理了抵押登記。一年后，因丙行使抵押權(quán)拍賣(mài)該房屋，被丁購(gòu)得。①此例屬于“先租后抵”，故適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。②丁應(yīng)法定承受該租賃合同，就是原租賃合同的內(nèi)容維持不變，自動(dòng)將出租人變更為丁。

 

    2．“先抵后租”。分兩種情況：①若抵押權(quán)已經(jīng)登記，則不再適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃（見(jiàn)【例4】）。②若抵押權(quán)未登記（當(dāng)然僅限于動(dòng)產(chǎn)），仍適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃（見(jiàn)【例5】）。

    【例4】甲將自己的汽車(chē)抵押給乙，辦理了抵押登記。此后，甲未經(jīng)乙同意，將汽車(chē)出租給丙，租期5年。半年后，乙行使抵押權(quán)拍賣(mài)該汽車(chē)，被丁購(gòu)得。①此例屬于“先抵后租”，因抵押權(quán)已經(jīng)登記，不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。②甲雖未經(jīng)抵押權(quán)人乙的同意，但甲、丙間的租賃合同有效（因?yàn)椤段餀?quán)法》第191條規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物。“轉(zhuǎn)讓”不包括出租），若丁對(duì)丙行使返還原物請(qǐng)求權(quán)取回汽車(chē)，丙有權(quán)對(duì)甲主張違約責(zé)任。

【例5】甲將自己的汽車(chē)抵押給乙，但未辦理抵押登記。此后，甲未經(jīng)乙同意，將汽車(chē)出租給丙，租期5年。半年后，乙行使抵押權(quán)拍賣(mài)該汽車(chē)，被丁購(gòu)得。①此例屬于“先抵后租”，因乙的抵押權(quán)未登記，故仍適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。②新的所有權(quán)人丁應(yīng)法定承受該租賃合同。