裁判要旨

　　出讓人轉讓公房使用權，如未取得同住成年人的同意，勢必損害同住成年人的知情權與居住權，有悖公房使用權有償轉讓的初衷。同住成年人的書面同意，屬于物權法第十二條第一款所規定的“其他必要材料”的范疇。

　　案情

　　李金祥與李俊系父子關系。2006年3月，李金祥與案外人張金珠（即李俊之母）離婚，協議李俊隨父親李金祥共同生活，居住在常州市大馬元巷訟爭房屋內，該房屋系市直管公有住房，承租人為李金祥。李俊時年17歲。

　　2007年7月17日，在未征得李俊同意的情況下，李金祥與王夕簽訂訟爭房屋的公有住房使用權有償轉讓協議獨角獸司法考網。常州市住房保障和房產管理局（以下簡稱市房管局）于同年7月24日向王夕頒發了公有住房租賃證，并注銷了李金祥的原公有住房租賃證。此后，李金祥未將房屋實際交付王夕。

　　2009年9月，李俊得知房屋使用權轉讓的事實，遂以市房管局為被告訴至常州市鐘樓區人民法院，要求撤銷王夕的公有住房租賃證。

　　裁判

　　常州市鐘樓區人民法院經審理后認為，根據《常州市區直管公有住房使用權有償轉讓試行辦法》規定，直管公有住房使用權有償轉讓應當以調劑住房余缺、提高房產使用效能、改善居住條件為目的，轉讓須征得同住成年人的書面同意，且轉讓后不能形成新的住房困難。訟爭房屋原由李金祥與李俊共同居住使用，李金祥未經李俊同意轉讓公房使用權的行為，侵害了李俊的合法權益。市房管局未盡合理審慎職責，在缺少李俊同意意思表示的相關證據的情況下，向王夕頒發被訴公房租賃證，主要證據不足，該公房租賃證應予撤銷。

　　常州市鐘樓區人民法院判決：撤銷市房管局頒發給王夕的公有住房租賃證。

　　一審判決后，王夕提起上訴。

　　常州市中級人民法院經審理認為，原審判決撤銷被訴公有住房租賃證并無不當。

　　2011年3月2日，常州市中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。

　　評析

　　本案法律屬典型的行政民事爭議交叉案件，其法律問題主要涉及：

　　一、公有住房使用權可否有償轉讓

　　公有住房使用權有償轉讓是指公有住房承租人（出讓人）經產權人同意，在不轉移所有權性質的前提下，按規定程序將房屋使用權轉讓給他人（受讓人），由受讓人對出讓人予以經濟補償的行為。

　　2001年《常州市區直管公有住房使用權有償轉讓試行辦法》出臺，其規定：直管公房使用權可以有償轉讓，但須依照規定的程序進行。允許公房使用權有償轉讓，其目的是為進一步深化住房制度改革，搞活房地產市場，促進城市住房合理配置，引導居民住房消費，改善居民住房條件。

　　但是，公有住房畢竟不同于普通的商品房，公房使用權的有償轉讓還必須遵循特定的目的和原則。因此，上述《辦法》規定，直管公房使用權有償轉讓應當以調劑住房余缺、提高房產使用效能、改善居住條件為目的，并按照“自愿、誠實、公平、規范”的原則進行。

　　二、王夕是否可依物權法有關善意取得的規定，取得訟爭房屋的使用權

　　物權法第一百零六條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓獨角獸司法考網人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

　　從上述法條規定的善意取得要件來看，物權法認定受讓人是否系善意遵循的是主客觀相統一的原則。因為，“善意”本身是一種主觀心理狀態，必須結合各種相關證據對行為人的外部行為進行綜合判斷從而予以認定。

　　本案中，李金祥與王夕均認可，轉讓協議簽訂前不久李金祥曾向王夕借款3萬元。李金祥稱，簽訂公房使用權轉讓協議，是應王夕要求對借款行為設定的擔保。而王夕對此予以否認。擔保法規定，抵押法律關系的抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同；況且，公房使用權并不屬擔保法第三十四條所規定的可抵押財產的范圍。因此，李金祥所稱轉讓公房使用權系為借款擔保的說法缺乏充分的事實依據和法律依據。

　　從轉讓協議可見，李金祥向王夕轉讓公房使用權的對價是3萬元。根據合同當事人意思自治的原則，公房使用權的轉讓價格固然由轉讓雙方自行議定，但3萬元卻遠低于同時期同地段公有住房使用權有償轉讓的合理市場價格。而且，公房使用權轉讓后，李金祥始終未將房屋實際交付王夕使用，王夕對此亦未表異議。因此，認定轉讓行為系李金祥真實意思表示、王夕系善意受讓人證據不足；而王夕以物權法關于善意取得的規定抗辯，該抗辯理由不能成立，即本案中的轉讓行為不能以物權法關于善意取得的規定生效。

　　三、對被訴頒證行為應如何進行司法審查

　　行政訴訟的立足點是審查被訴具體行政行為的合法性。物權法第十二條第一款規定，“登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；……”2001年《常州市區直管公有住房使用權有償轉讓試行辦法》規定了轉讓直管公房使用權的基本程序，其中第一項程序即“出讓人征得同住成年人的書面同意，填寫《常州市區直管公有住房使用權有償轉讓情況表》。”

　　如前所述，公房使用權之所以允許有償轉讓，其目的是調劑住房余缺、提高房產使用效能、改善居住條件獨角獸司法考網。出讓人轉讓公房使用權，如若沒有取得同住成年人的同意，勢必損害同住成年人的知情權與居住權，有悖公房使用權有償轉讓的初衷。從這個角度來看，上述地方規范性文件無疑具有重要的實踐價值和操作意義。該文件對公房使用權轉讓程序的規定雖然效力位階較低，適用地域范圍僅及于常州市區，但市房管局作為常州市區公房使用權轉讓的有權登記機構，對上述規定系明知和應知。而該文件對公房使用權轉讓程序的規定，是對登記機構審查范圍和步驟的明確和細化，非但不違反上位法物權法的規定，更與前述物權法規定之“其他必要材料”暗合。因此，市房管局未盡合理審慎職責，在申請人李金祥未提供同住成年人李俊書面同意的情況下，向王夕頒發公房租賃證，其頒證行為欠缺合法依據，應予撤銷。