2012司考關(guān)于出租人的義務(wù)解析。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同是司法考試的重要考點(diǎn)，本文中，獨(dú)角獸司法考試網(wǎng)的老師對(duì)租賃合同中出租人的義務(wù)進(jìn)行了解讀，供廣大司法考試考生參考。
　　出租人的義務(wù)：

　　（1） 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

　　（2） 瑕疵擔(dān)保責(zé)任，包括物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任與權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任需要注意的是：① 不僅交付的標(biāo)的物存有瑕疵時(shí)，而且于租賃物交付后在租賃關(guān)系存續(xù)期間租賃物發(fā)生瑕疵的，出租人也應(yīng)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。② 承租人于訂立合同時(shí)明知租賃物有瑕疵的，出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。③ 出租人未對(duì)租賃物的品質(zhì)作特別保證而雙方又有關(guān)于瑕疵擔(dān)保責(zé)任免除的特約，出租人并非故意或重大過失不告知租賃物的瑕疵的，出租人可免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任。④ 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。承租人解除合同的，不承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。⑤ 即使出租人依法可不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，在承租人因租賃物的瑕疵而受到損害時(shí)，出租人也應(yīng)賠償承租人因租賃物瑕疵所受的損失。

　　權(quán)利瑕疵擔(dān)保需注意的是：① 在第三人對(duì)承租人主張權(quán)利致使承租人不能依約定為租賃物的使用收益時(shí)，出租人即應(yīng)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，承租人可以要求減少租金或解除合同，并可要求出租人賠償因此所受到的損失。② 如承租人于合同訂立時(shí)明知有權(quán)利瑕疵，出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但在第三人主張權(quán)利而承租人不能繼續(xù)為使用收益時(shí)，合同發(fā)生履行不能，承租人仍得解除合同，而不再負(fù)支付租金的義務(wù)。③ 承租人于第三人主張權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人，以使出租人及時(shí)獨(dú)角獸司法考試網(wǎng)采取救濟(jì)措施。如承租人怠于通知致使出租人能夠救濟(jì)而未能及時(shí)救濟(jì)的，則出租人對(duì)承租人的損失不負(fù)賠償責(zé)任，而承租人應(yīng)當(dāng)賠償出租人因此所受的損害。在承租人及時(shí)通知出租人后，出租人未能排除因第三人主張權(quán)利而妨礙承租人對(duì)租賃物為使用、收益時(shí)，承租人即有權(quán)要求減少租金或不支付租金。

　　（3） 出租人在租賃物需要維修時(shí)應(yīng)承租人的要求在合理期限內(nèi)維修應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期，但是承租人不享有解除權(quán)。

　　（4） 負(fù)擔(dān)稅賦及費(fèi)用的返還。租賃物有稅捐等負(fù)擔(dān)時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)。出租人對(duì)于承租人為租賃物支出的費(fèi)用有償還的義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)償還的費(fèi)用包括有益費(fèi)用和必要費(fèi)用兩部分。必要費(fèi)用可分為兩部分，一部分是維持租賃物為承租人使用收益所支出的必要費(fèi)用，一般應(yīng)由承租人承擔(dān)；另一部分是為維持租賃物的使用收益狀態(tài)所支出的必要費(fèi)用，應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)，如此項(xiàng)費(fèi)用已為承租人支出，出租人則有償還的義務(wù)。承租人有權(quán)請(qǐng)求返還的獨(dú)角獸司法考試網(wǎng)Q1973506327有益費(fèi)用，是指承租人對(duì)租賃物所為的改善或增設(shè)行為并已經(jīng)出租人同意而支出的費(fèi)用。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。出租人返還的有益費(fèi)用的范圍僅限于租賃合同終止時(shí)租賃物增加的價(jià)值額，而不能以承租人支出的數(shù)額為準(zhǔn)。

　　（5） 在合同終止時(shí)接受租賃物和返還押金或擔(dān)保物。出租人不及時(shí)返還的，其占有為非法占有，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。