民法案例分析題舉例。司法考試民法案例分析題是司法考試卷四試卷中必然會出現的一個內容，獨角獸司法考試網的老師隨大家一起來復習司法考試民法案例分析題舉例，提高卷四的答題能力。

　　一、案情簡介

　　甲公司與乙公司在某市吉慶三路合建了一棟10 層的寫字樓，雙方簽訂了如下協議：“該寫字樓屬于甲、乙雙方共同所有， 但以甲的名義辦理登記，第1～5 層由甲使用，第6～10層由乙使用。任何一方不得將該樓抵押，否則該樓全部權益即轉歸另一方所有。” 該樓前面有一學校丁，為提升寫字樓價值，甲、乙公司與丁學校達成如下協議：丁在10年內不得在學校內興建10層以上的建筑，甲、 乙公司一次性支付100萬元人民幣作為補償。協議簽訂后，雙方到登記部門辦理了地役權登記手續（以甲公司的名義）。后甲、乙公司分別將該寫字樓租給5 家公司作為辦公場所，并簽訂了5 年的租賃合同。兩年后，甲公司因資金困難，向丙銀行貸款3000 萬元，甲丙雙方簽訂了抵押合同，約定以該寫字樓作為抵押物，甲丙到登記機關辦理了相關的抵押登記手續。隨后不久甲公司又與何某簽訂房屋買賣合同一份，將該房屋賣給何某（何某不知道甲乙公司之間的約定），辦理了相關的過戶手續，隨后，何某領取了該房的產權證。何某準備將此樓房作為開辦賓館之用，要求5家公司一個月之內搬離。乙公司得知該情況后，將甲公司訴至法院。不久，甲到期無力償還銀行借款本息，丙要求對該寫字樓行使抵押權，但遭到何某的拒絕。而此時，丁學校招生規模持續擴大，為改善教學條件，丁學校擬在校內建造一座15層的高樓。

　　問題：

　　1、丙對該寫字樓是否享有抵押權？為什么？

　　2、乙是否已經取得該樓的所有權？為什么？

　　3、甲公司轉讓該寫字樓的行為是否有效？為什么？

　　4、假如甲公司與何某的買賣合同是合法有效的，何某能否取得該樓的所有權？為什么？

　　5、何某能否有權解除租賃合同？為什么？

　　6、何某是否有權禁止丁在校內建造一座15 層的高樓？為什么？

　　答案：

　　1、丙對該寫字樓享有抵押權，該樓雖屬于甲乙共有，但是是以甲的名義辦理獨角獸司法考試網Q1973506327登記的，丙銀行因信賴其為甲公司所有而與甲公司簽訂抵押合同，并辦理抵押登記后，丙即取得該樓的抵押權。

　　2、乙并未取得該樓的所有權，甲乙之間的協議屬于其內部協議，不具有對抗善意第三人的效力，乙不能因雙方的內部協議而取得該樓的所有權，但可以請求甲賠償其損失。

　　3、甲公司轉讓該寫字樓的行為須經丙銀行同意或何某代為清償貸款后才有效。《物權法》第191條第2 款規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”

　　4、何某能取得該樓的所有權，該樓以甲公司名義登記，甲公司即有權處分該樓，何某不知道甲乙之間的約定，信賴其為甲公司所有，甲公司與何某簽訂房屋買賣合同，將該樓賣給何某后，何某即善意取得該樓的所有權。

　　5、何某無權解除租賃合同，《合同法》第229 條規定，租賃物在租賃期間內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　6、有權。地役權起作用。因為辦理了地役權登記手續。何某繼承了甲公司的權利。

　　二、案情簡介

　　甲乙丙三人按1：1：1 的比例共有一套價值60 萬元的三層樓房，登記在甲的名下。底層房屋中的通道與老王簽訂了為期10 年的地役權合同，老王每年給付三人3 萬元使用費，辦理了登記手續。經三人同意將該房屋出租給丁使用，書面合同約定租期四年。不久，甲向戊借款10 萬元，未經乙丙同意偷偷的以該房抵押，辦理了抵押登記。現甲不能還錢，戊欲行使抵押權賣掉該房屋以清償債務。老李愿意以90 萬的價格購買房屋，丁愿意以80萬的價格購買該房屋，乙愿意以70 萬的價格購買該房屋。乙丙不同意賣掉該房屋，遂生糾紛，戊向法院起訴。本案應如何處理？

　　答案

　　1、依據《物權法》106 條的規定，戊善意取得抵押權。

　　2、依據《物權法》190 條的規定，丁的租賃合同不受該抵押權的影響。

　　3、如果甲欲轉讓其在房屋中的份額以還債，丙丁都購買，同等條件下丙的優先購買權優于丁。老王沒有優先購買權。

　　4、若甲主張將該房屋賣掉，丙同意，乙反對，由于三分之二的份額同意賣掉該房屋，可以將房屋賣給老李。同等條件下乙的優先購買權優于丁。老王沒有優先購買權。由于老李出價高，就將房屋賣給老李，辦理了產權登記。

　　5、變賣該房屋的價款戊有優先受獨角獸司法考試網償權，剩余價款歸甲乙丙三人所有。乙丙有權要求甲對造成的損失承擔賠償責任。

　　6、戊取得房屋所有權后，不能對抗丁的租賃關系和老王的地役權。

　　7、在訴訟中注意以下兩個問題：

　　（1）本案是專屬管轄的案件，由不動產所在地人民法院管轄。

　　（2）本訴訟的原告是戊，被告是甲。乙丙是第三人。