一、地役權的概念和特征

 

　　地役權是指為自己土地的便利而使用他人土地的權利。為自己便利而使用他人的土地，稱需役地；

 

　　供他人土地便利而使用的土地，稱供役地。

 

　　地役權的特征在于：

 

　　1.地役權是存在于±地上的用益物權。

 

　　2.地役權是為需役地的便利而設定的用益物權。設定地役權的目的在于為自己土地的使用提供便利，以增加自己土地的效用，提高利用價值。

 

　　3.地役權具有從屬性。即地役權不得與需役地使用權或供役地使用權分離而單獨存在。

 

　　4.地役權是具有不可分性的物權。原則上，地役權是為需役地的全部而存在，也存在于供役地的全部之上，但如果依地役權的性質，其行使只關系需役地或者供役地的一部分，則地役權僅對該部分有效。

 

　　二、地役權的取得

 

　　根據《物權法》的規定，地役權的取得有以下幾種方式：

 

　　1.依據民事法律行為而設定地役權。主要表現為根據設定地役權的合同，即雙方通過書面合同的方式設定地役權。設立地役權，雙方應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記的不得對抗善意第三人。另外，也有用遺囑等單獨行為而設定的地役權的情形。獨 角獸 司法考 試網

 

　　2.依據民事法律行為而受讓地役權。應注意的是：由于地役權的從屬性，地役權的讓與應與需役地使用權的讓與共同為之，并亦應有書面合同。

 

　　3.依據民事法律行為以外的原因受讓地役權。主要表現為繼承取得。需役地權利人死亡時，需役地的權利由繼承人繼承，則根據地役權的從屬性，該地役權亦當然由其繼承人繼承。

 

　　注意：應對地役權的從屬性與非經登記不可對抗性結合掌握。即當負擔有地役權的土地使用權轉讓時，若該地役權未經登記，土地使用權出讓人又未告知受讓人該負擔情況時，則該受讓人取得的土地使用權上不負擔地役權。

 

　　三、地役權的內容

 

　　1.地役權人的權利

 

　　（1）土地使用。

 

　　（2）為附屬行為。如汲水地役權，可以在供役地上取水；通行地役權，可以開辟道路。

 

　　2.地役權人的義務

 

　　（1）地役權人對供役地的使用應當選擇損害最小的地點及方法為之，這樣使得通過地役權增加需役地價值的同時，不至過分損害供役地的效用。另外，地役權人因其行使地役權的行為對供役地造成變動、損害的，應當在事后恢復原狀并補償損害。

 

　　（2）地役權人對于為行使地役權而在供役地修建的設施，如電線、管道、道路，應當注意維修，以免供役地人因其設施損壞而受到損害。

 

　　（3）地役權人對于上述設施，在不妨礙其地役權行使的限度內，應當允許供役地人使用這些設置。

 

　　四、地役權的消滅

 

　　地役權是一種不動產物權，則不動產物權的一般消滅原因，當然適用于地役權。以下是地役權消滅的幾項特殊原因：

 

　　1.土地滅失。

 

　　2.目的事實不能。設定地役權的目的事實上不能實現，即供役地事實上不能再供需役地便利時，地役權消滅。（例如汲水地役權因供役地水源枯竭而消滅。）

 

　　3.拋棄。地役權人如將其地役權拋棄，供役地則因之恢復其無負擔的狀態，地役權歸于消滅。但如果是有償的地役權，地役權人拋棄地役權后，仍應支付地役權全部期間的費用。

 

　　4.存續期問的屆滿或其他約定事由的發生。獨 角獸司 法考 試網

 

　　例解

 

　　甲為了能在自己房中欣賞遠處風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補償，甲一次性支付給乙4萬元。雙方為此約定辦理了登記手續。兩年后，甲將該房屋轉讓給丙，乙將該土地使用權轉讓給丁。下列哪些判斷是錯誤的？

 

　　A.甲、乙之間的約定為有關相鄰關系的約定

 

　　B.丙可禁止丁建高樓，且無須另對丁進行補償

 

　　C.若丁建高樓，丙只能要求甲承擔違約責任

 

　　D.甲、乙之間約定因房屋和土地使用權轉讓而失去效力

 

　　[答案及解析]ACD.甲乙之間的合同是設立地役權的合同，而非對相鄰關系的約定，故A項錯誤。甲乙之間的地役權合同已經辦理了登記手續，產生對抗第三人的效力，故丁從乙處受讓土地使用權時，同樣承擔了該土地使用權上附屬的供役地的義務，丙從甲處取得房屋時同樣取得了需役地的地役權，故丙有權禁止丁建高樓且無需對丁另行補償，B正確。甲轉讓房屋與丙，題中沒有交代甲丙之間任何關于眺望權的約定，故甲沒有對丙承擔違約責任的依據，C項錯誤。地役權本身并不因土地轉讓而失去效力，故D項錯誤。

 

　　法條鏈接

 

　　《中華人民共和國物權法》第一百五十六條地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。

 

　　前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

 

　　第一百五十七條設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。

 

　　地役權合同一般包括下列條款：

 

　　（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

 

　　（二）供役地和需役地的位置；

 

　　（三）利用目的和方法；

 

　　（四）利用期限；

 

　　（五）費用及其支付方式；

 

　　（六）解決爭議的方法。

 

　　第一百五十八條地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

 

　　笫一百五十九條供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。

 

　　第一百六十條地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。

 

　　第一百六十一條地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

 

　　第一百六十二條土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

 

　　第一百六十三條土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

 

　　第一百六十四條地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。獨 角獸 司法 考試網

 

　　第一百六十五條地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

 

　　第一百六十六條需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

 

　　第一百六十七條供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

 

　　第一百六十八條地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

 

　　（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；

 

　　（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

 

　　第一百六十九條已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。