根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)這條規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采取的是登記生效主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。
同時(shí)該條還規(guī)定了“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”在考試中要注意“法律另有規(guī)定的除外”的情形：
1、《物權(quán)法》第9條第二款的規(guī)定，依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
2、《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)的特殊情況：
（1）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。
（2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。
（3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。但是注意一點(diǎn)，依照上述三種情形享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，當(dāng)事人在處分該物權(quán)時(shí)，仍需依照法律規(guī)定先辦理登記，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記于自己名下，然后才能完成轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
3、根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定以及國(guó)家的實(shí)際情況，物權(quán)法特別規(guī)定，特別物權(quán)的變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件。這些情形主要有：
（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。獨(dú)角 獸司 法考試 網(wǎng)
（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
（3）已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。從這條規(guī)定來(lái)看，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。
《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記方式及生效時(shí)間也作了詳細(xì)規(guī)定：
1、凡是以登記為生效條件，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。在辦理完登記手續(xù)以后，登記機(jī)關(guān)發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
2、《物權(quán)法》為了保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同中當(dāng)事人的合法權(quán)益，還就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同中的預(yù)告登記做了專門規(guī)定。《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
3、更正登記與異議登記。更正登記是徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人基于登記取得不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。更正登記既可以由權(quán)利人及利害關(guān)系人提起申請(qǐng)，在登記簿記載的權(quán)利人同意的情況下更正；也可以是利害關(guān)系人提起申請(qǐng)且有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)關(guān)作出更正登記。
異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出的異議記入登記簿的行為。獨(dú)角 獸司法 考試網(wǎng)異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。為了避免不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力因異議登記而長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定，法律要求申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)起訴，不起訴的，則異議登記失效。而且異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
需要注意的是，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《合同法解釋（一）》也有類似的規(guī)定，該司法解釋第9條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。
在法律性質(zhì)上，登記是行政行為，因此與登記有關(guān)會(huì)產(chǎn)生一系列的行政訴訟，在涉及登記的行政訴訟中，應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：
1、公民、法人或者其他組織對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復(fù)制登記資料等事項(xiàng)相關(guān)的行政行為或者相應(yīng)的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。
2、公民、法人或者其他組織對(duì)房屋登記行為不服提起行政訴訟的，不受下列情形的影響：
（1）房屋滅失；
（2）房屋登記行為已被登記機(jī)構(gòu)改變；
（3）生效法律文書將房屋權(quán)屬證書、房屋登記簿或者房屋登記證明作為定案證據(jù)采用。
3、同一房屋多次轉(zhuǎn)移登記，原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。獨(dú)角 獸 司法考 試網(wǎng)
4、當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議，民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。
5、被訴房屋登記行為涉及多個(gè)權(quán)利主體或者房屋可分，其中部分主體或者房屋的登記違法應(yīng)予撤銷的，可以判決部分撤銷。被訴房屋登記行為違法，但該行為已被登記機(jī)構(gòu)改變的，判決確認(rèn)被訴行為違法。被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。
