一、概念

 

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共有關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)三個(gè)要素所構(gòu)成。故建筑物區(qū)分所有權(quán)為一種特別權(quán)利，應(yīng)將專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三個(gè)構(gòu)成要素作為一個(gè)整體看待，權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

 

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于傳統(tǒng)的共有制度，其根本屬性仍在于單獨(dú)所有，共有部分及管理權(quán)部分均是為區(qū)分所有服務(wù)的。因此建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

 

　　關(guān)于業(yè)主的概念。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為所稱的業(yè)主。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照業(yè)主的權(quán)利義務(wù)處理（當(dāng)然不包括投票決定的權(quán)利）。

 

　　 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

 

　　區(qū)分所有權(quán)的客體包括專有部分和共有部分：專有部分主要是指通過(guò)物理方法所分割出的，兼具構(gòu)造上和使用上獨(dú)立性的一部分房屋。專有部分要求具備以下要件：（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分的組成部分。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。獨(dú)角 獸司 法考試 網(wǎng) 

 

　　1、專有部分的所有權(quán)

 

　　《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專有部分占有、使用、收益和處分�！段餀�(quán)法》還規(guī)定，業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。如業(yè)主在對(duì)專有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻等。另外《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。根據(jù)法律規(guī)定，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第77條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

 

　　2、共有部分的共有權(quán)

 

　　《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分，如建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分享有共有的權(quán)利。不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等也屬于業(yè)主共有。共有部分有部分業(yè)主共有和全體業(yè)主共有的區(qū)別。如三層的地面應(yīng)當(dāng)屬于三層業(yè)主與二層業(yè)主的共有，而某一單元的電梯則屬于該單元業(yè)主共有。但是整個(gè)小區(qū)的綠地則屬于全體業(yè)主共有�！段餀�(quán)法》主要規(guī)定了全體業(yè)主共有的情形。屬于全體業(yè)主共有的共有部分包括：（1）建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。（2）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。獨(dú)角 獸司 法考 試網(wǎng) （3）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。（4）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時(shí)為了解決車位緊張問(wèn)題，法律還特別對(duì)開(kāi)發(fā)商出售車位的權(quán)利進(jìn)行了限制，即要求在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。（5）業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

 

　　另外，《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。而且此項(xiàng)義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時(shí)，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。除違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益外，業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。

 

　　3、共有部分的共同管理權(quán)

 

　　《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施等。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失�！段餀�(quán)法》規(guī)定了業(yè)主共同行使權(quán)利的事項(xiàng)，其中大部分事項(xiàng)，如制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人等事項(xiàng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可。但是對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。“業(yè)主人數(shù)”按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。“專有部分面積”根據(jù)不同情況處理：一是按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。“建筑物總面積”則按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。獨(dú)角 獸 司法考 試網(wǎng) 

 

　　4、物業(yè)服務(wù)合同

 

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然是為業(yè)主服務(wù)，但是物業(yè)服務(wù)合同的簽約主體并不必然是普通業(yè)主。由建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同要注意以下幾點(diǎn)：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。（2）經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不得以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯拒絕支付物業(yè)費(fèi)。（3）業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。（4）業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第76條規(guī)定程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。（5）業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以請(qǐng)求確認(rèn)以下合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效：物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。