一、出讓土地使用權

 

　　出讓土地使用權是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權。

 

　　1.出讓土地使用權的主體。境內外法人、非法人組織和公民個人可依法取得出讓土地使用權。但是，外商投資開發經營成片土地，應依法設立中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業，享有該項權利。

 

　　2.出讓土地使用權的取得。出讓土地使用權的合法取得方式為拍賣、招標、協議。城市房地產管理法規定，商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，應當采取拍賣、招標方式出讓土地使用權。沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取協議方式出讓土地使用權。獨角 獸司法考 試網 采取協議方式出讓土地使用權的，出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

 

　　國家可將出讓土地使用權作價出資或人股作為對企業的投資，國家對企業享有相應的投資者權益（股權），企業享有出讓土地使用權。

 

　　3.出讓土地使用權的年限。根據國務院的現行規定，城鎮國有土地使用權出讓的最高年限，按土地用途分為以下幾種情況：

 

　　（1）居住用地70年； ——商品房

 

　　（2）工業用地50年；

 

　　（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

 

　　（4）商業、旅游、娛樂用地40年；

 

　　（5）綜合或者其他用地50年。

 

　　此外，開發國有荒山、荒地、荒灘從事廣義的農業生產的，使用期限最長不得超過50年。

 

　　國有土地所有者代表與用地者可在不超過最高出讓年限的前提下，在出讓合同中約定出讓年限。

 

　　 二、劃撥土地使用權

 

　　劃撥土地使用權是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。獨 角獸 司法考 試網

 

　　適用范圍包括：①國家機關用地例如政府大院和軍事用地；②城市基礎設施用地例如道路、停車場和公益事業用地例如殘疾人工廠學校、希望小學，不包含正常健康人的學校；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，如三峽工程、京九鐵路等；④法律法規規定的其他用地。