更正登記、異議登記（★★）

《物權法》

 

    第十九條  權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。 

 

　　不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。獨角獸 司法考 試網

 

    第二十條  當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

 

　　預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

 

    1．更正登記。（1）更正登記需要三個條件：①不動產登記簿出現登記錯誤（包括權利主體、內容、客體錯誤）。②權利人或者利害關系人提出更正申請。③登記名義人書面同意更正或者申請人確有證據證明登記錯誤。（2）更正登記的辦理與效力：①符合更正登記條件的，登記機關應當辦理更正登記，消除錯誤登記。②以更正后的登記確定不動產物權的歸屬與內容。

 

    2．異議登記。（1）異議登記需要兩個條件：①利害關系人未能辦理更正登記。②利害關系人提出異議登記申請。（2）異議登記的辦理：①利害關系人提出異議登記的申請時，登記機構即應辦理異議登記。②異議登記不當，給權利人造成損害的，由申請人承擔賠償責任。（3）異議登記的效力：①減損錯誤登記的公信力，阻礙善意取得的發生（見【例25】）。②申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。須注意：此時異議登記是自動失去效力。即異議登記失效后，即使沒有被涂銷，也不再發生阻礙善意取得的效果（見【例26】）。③若登記名義人為真正的物權人，真正物權人之處分行為不受異議登記的影響（見【例27】）。

 

    【例25】哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下。弟弟辦理異議登記后的第二天，哥哥以自己的名義將房屋出售給丙，并托關系給丙辦理了過戶登記。①根據《物權法》第97條，哥哥的出售行為屬于無權處分，雖給丙辦理了過戶登記（注意：若不托關系是不可能過戶登記的），丙也不能善意取得。②原因在于：雖有錯誤登記，但異議登記減損了錯誤登記的公信力，丙應當知道哥哥實施的是無權處分（即主觀上惡意）。

 

    【例26】哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下，弟弟辦理了異議登記。弟弟因未能籌集到訴訟費，異議登記30天后一直沒有提起訴訟。深諳法律的哥哥認為有機可乘，以自己的名義將房屋以市價出賣給不知情的丙，并托關系給丙辦理了過戶登記。①異議登記后15天沒有起訴的，異議登記自動失去效力，只要符合善意取得的構成要件，丙就可以善意取得。②在現實中，事情可能是這樣進展的：丙發現有異議登記（尚未被涂銷），就問哥哥這是怎么回事。哥哥于是編造謊言，謊稱房屋屬自己單獨所有，有人羨慕嫉妒恨，惡作劇來了一個異議登記（但自感理虧，所以30天來不敢起訴），丙聞言方才敢下手購買（此時丙主觀上就是善意的了）。獨角 獸司法 考試 網

 

【例27】哥哥獨自投資建造了一棟房屋，且辦理初始登記。弟弟認為哥哥應盡手足知情，給自己幾間，被哥哥拒絕，弟弟于是去辦理了異議登記。哥哥見弟弟胡鬧，就將房屋出售給丙，并托關系給丙辦理了過戶登記。①弟弟的異議登記事實上會給哥哥帶來麻煩，因為理性的買受人看見異議登記后，不敢下手購買。若該異議登記真的給哥哥帶來這樣的損害，弟弟應承擔損害賠償責任。②但是，該異議登記不會在法律上給哥哥造成阻礙，現哥哥將房屋出售給丙，并瀟灑地辦理了過戶登記，丙取得了房屋所有權。③丙屬于繼受取得房屋所有權，不是善意取得，因為哥哥的出售行為屬于有權處分。異議登記對于真正的有權處分是無能為力的。