預告登記，指為了保全以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動為內容的債權請求權，而以該債權請求權為對象的登記。（1）預告登記的種類：實踐中，預告登記主要包括：①商品房預售登記。②在建工程抵押的預告登記。③抵押權順位的預告登記。（2）預告登記的效力：①辦理了買賣（贈與）合同預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人的同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力（但不影響合同的效力）。②預告登記在下列兩種情形下自動失效，即使沒有涂銷預告登記，預告登記亦不再具有前述效力：（a）債權消滅。（b）自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內未申請本登記。

 

    【例28】房地產(chǎn)開發(fā)商甲與乙簽訂房屋買賣合同后，按照約定辦理了預告登記。房屋建成后（此時房屋所有權仍屬于甲），甲擅將該套房屋出售給丙，并托關系給丙辦理了過戶登記。①此例彰顯預告登記之保障將來實現(xiàn)不動產(chǎn)物權的作用。②甲的處分不能發(fā)生物權效力，丙不能取得房屋所有權（注意：若不托關系是不可能辦理過戶登記的）。③乙有權請求甲涂銷丙之登記，并給自己辦理過戶登記。④甲、丙合同有效，丙可對甲主張違約責任。

 

    【例29】房地產(chǎn)開發(fā)商甲以在建房屋為乙設立抵押，并辦理了抵押預告登記。房屋建好后，甲又以該房屋為丙設立抵押權，并于2009年4月1日辦理了抵押登記。乙亦在可以辦理抵押本登記之日起3個月內辦理了抵押登記，登記日期為2009年4月20日。①此例彰顯預告登記之順位保障作用。②乙的抵押權登記在后，但由于預告登記在前，故乙的抵押權優(yōu)先于丙的抵押權。③要正確理解《物權法》第20條“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”的意思。其含義是：（a）若辦理了買賣（贈與）合同的預告登記，未經(jīng)預告登記權利人的同意，出賣、贈與、抵押該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。（b）若辦理了抵押合同的預告登記，未經(jīng)預告登記權利人的同意，抵押該不動產(chǎn)的，仍可發(fā)生抵押權設立的效果，只是順位靠后。獨 角獸 司法考 試網(wǎng)

 

    【例30】房地產(chǎn)開發(fā)商甲與乙簽訂房屋買賣合同后，按照約定辦理了預告登記。房屋建成后，在給乙辦理過戶登記前，甲宣告破產(chǎn)。①此例彰顯預告登記之破產(chǎn)保護作用。②多虧預告登記襄助，該房屋不屬于甲的破產(chǎn)財產(chǎn)，乙仍有權請求破產(chǎn)清算人給自己辦理過戶登記。

 

    【真題研習】甲公司開發(fā)寫字樓一幢，于2008年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申請辦理了預告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記。現(xiàn)因甲公司不能清償欠款，銀行要求實現(xiàn)抵押權。下列哪一判斷是正確的？（09年•卷三•8題）

 

　　 A．抵押合同有效，抵押權設立          B．抵押合同無效，但抵押權設立 

 

　　 C．抵押合同有效，但抵押權不設立 　   D．抵押合同無效，抵押權不設立 

 

    【答案】C