不動產所有權善意取得的構成要件（★★★）

    根據《物權法》第106條，不動產所有權善意取得的構成要件有五：①不動產登記簿出現權屬登記錯誤。主要有三種情形：（a）共有的不動產登記在一人名下。（b）因履行無效合同產生的登記錯誤。如：甲受乙欺詐將一套房屋出賣給乙，并辦理了過戶登記。半年后，法院判決撤銷甲、乙間的買賣合同，乙隨即將該房屋出賣給不知情的丙，并為丙辦理了過戶登記，丙可善意取得房屋的所有權。（c）因其他原因發生的登記錯誤。如：乙承租甲的房屋期間，與登記機關的工作人員串通，將甲的房屋登記在乙名下，乙隨后以自己的名義將房屋出賣給不知情的丙，并辦理了過戶登記，丙可善意取得該房屋所有權。②不動產登記名義人以自己的名義實施了無權處分。故：買賣合同（互易合同）屬于效力待定。③第三人為善意。即不知這是無權處分。須注意：若不動產登記簿上存在異議登記（但15天未起訴的除外）、預告登記、抵押登記，第三人不得主張為善意。④第三人以合理的價格受讓。故：贈與、繼承、企業合并不可。須注意：按照出題人的觀點，只要無權處分與第三人約定以合理的價格轉讓，第三人是否實際支付了價款，在所不問（2010年卷四案例分析題第8問）。⑤辦理了過戶登記。

 

    【例2】夫妻甲、乙共有一套房屋，登記在甲名下。①若甲擅自以自己的名義出賣給不知情的丙，甲實施了無權處分，丙具有善意取得的可能性。②若甲擅自以甲和乙的名義出賣給不知情的丙，甲實施了無權代理行為，丙不具有善意取得的可能性。此時，保護善意第三人丙的任務由表見代理規則承擔。③善意取得以無權處分為前提條件。獨角 獸司 法 考試網

 

    【例3】甲以自己的房屋為乙設立抵押權（辦理了抵押登記）。此后，甲未經乙同意，將房屋出賣給不知情的丙。甲在給丙辦理過戶登記時發現，不知什么原因，房屋登記簿上給乙辦理的抵押登記沒有了，甲未事聲張，給丙辦理了所有權過戶登記。①這是另外一種善意取得。②丙善意取得沒有抵押權負擔的房屋所有權。③此例不需要掌握，有個印象即可。

 

   【真題研習】甲、乙結婚后購得房屋一套，僅以甲的名義進行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以時價出售給不知情的丙，并辦理了房屋所有權變更登記手續。對此，下列哪一選項是正確的？ （08年•卷三•13題）

　　A．買賣合同有效，房屋所有權未轉移 　         B．買賣合同無效，房屋所有權已轉移 

　　C．買賣合同有效，房屋所有權已轉移            D．買賣合同無效，房屋所有權未轉移 

    【答案】B