抵押中的“地隨房走、房隨地走”
《物權(quán)法》
第一百八十二條 以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的,未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
第二百條 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時,應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,但新增建筑物所得的價款,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
“魚兒離不開水,房兒離不開地”,《物權(quán)法》規(guī)定了抵押中的“地隨房走、房隨地走”規(guī)則。理解這一制度時,要特別注意其與《物權(quán)法》第199條的聯(lián)系,識別出已形成的“重復(fù)抵押”,這是考試的難點。
(一)房地一并抵押(★★★)
1.根據(jù)《物權(quán)法》第182條:①以建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)將該建筑物“占用范圍內(nèi)”的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押(即不僅辦理房屋的抵押登記,還要辦理房屋占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的抵押登記)。②以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,應(yīng)當(dāng)將土地上“已有”的構(gòu)筑物一并抵押(跑兩趟路,交兩遍錢,辦理兩個抵押登記)。獨 角獸司 法考 試網(wǎng)
2.抵押人未依照前述規(guī)定一并抵押的,未抵押的財產(chǎn)“視為一并抵押”。所謂“視為一并抵押”,指的是:①只辦理了建筑物的抵押登記,沒有辦理建設(shè)用地使用權(quán)的抵押登記,視為建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)“已經(jīng)辦理了登記”;②同樣,只辦理了建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記,而未辦理建筑物抵押登記點,也視為土地上已經(jīng)存在的建筑物“已經(jīng)辦理了抵押登記”。在此意義上,可以說《物權(quán)法》第182條是《物權(quán)法》第187條的例外。
3.抵押人將土地和土地上已經(jīng)存在的房屋分別抵押給不同的債權(quán)人的,則構(gòu)成重復(fù)抵押(見【例1】)。
【例1】甲僅有一棟樓房,為了融資,甲于4月1日將自己的房屋抵押給乙,僅辦理了房屋抵押登記。4月20日,甲又將建造該樓房的建設(shè)用地抵押給丙,僅辦理了建設(shè)用地使用權(quán)抵押。①4月1日,乙同時取得房屋占有范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)之抵押權(quán)(第一順位)。②4月20日,丙同時取得房屋的抵押權(quán)(第二順位)。③房屋和房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地均構(gòu)成重復(fù)抵押,乙第一順位,丙第二順位。④僅房屋占用范圍之外的建設(shè)用地由丙單獨享有抵押權(quán)。
(二)土地上新增的房屋不屬于一并抵押的范圍,但屬于“一并處分”的范圍(★★★)
根據(jù)《物權(quán)法》第200條的規(guī)定:①建設(shè)用地使用權(quán)“抵押后”,土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。②實現(xiàn)該建設(shè)用地使用權(quán)上的抵押權(quán)時,應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)“一并處分”,但新贈建筑物所得的價款,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。獨 角獸司 法考試 網(wǎng)
【例2】為了融資,甲將自己的建設(shè)用地使用權(quán)抵押給乙,向甲借了1000萬元(無利息),并辦理了抵押登記。此后,甲在該建設(shè)用地上建造房屋,F(xiàn)甲不履行還款義務(wù)。①乙對土地上的房屋不享有抵押權(quán),但乙行使自己的抵押權(quán)時,可以將房屋與土地一并拍賣。②在技術(shù)上,應(yīng)分別計算土地拍賣的金額與房屋拍賣的金額,乙對房屋拍賣的金額不享有優(yōu)先受償權(quán)。③土地與房屋共拍賣了1500萬元(估計土地700萬元,房屋800萬元),乙僅對700萬元享有優(yōu)先受償權(quán),剩余的800萬元應(yīng)為甲的普通責(zé)任財產(chǎn)。