買賣不破租賃（★★★）

 

    《合同法》

 

    第二百二十九條  租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

 

    《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》 

 

    第二十條  租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

 

    （一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

 

    （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

 

    《物權(quán)法》

 

    第一百九十條  訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

 

    1. 概念。買賣不破租賃，又稱所有權(quán)變動(dòng)不破租賃，指在租賃期間，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，由新所有權(quán)人法定承受該租賃合同。所謂法定承受，指原租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容（租金、期限等）維持不變，什么也不需要做，自動(dòng)將承租人變更為新的所有權(quán)人。不動(dòng)產(chǎn)租賃合同與動(dòng)產(chǎn)租賃合同均適用買賣不破租賃。

 

    2. 買賣不破租賃的構(gòu)成要件：①租賃合同有效。②租賃期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)因買賣、互易、贈(zèng)與、投資、繼承、遺贈(zèng)、企業(yè)合并等原因發(fā)生變動(dòng)。獨(dú)角 獸司法 考試網(wǎng)

 

    3. 買賣不破租賃的例外情形：在下列三種情形，不適用買賣不破租賃規(guī)則：①租賃物被沒(méi)收、征收的；②先抵押后出租，抵押權(quán)已經(jīng)登記的。③房屋在出租前已被人民法院依法查封的。須注意：先出租后抵押，或者先抵押后出租但抵押權(quán)未登記的，仍適用買賣不破租賃規(guī)則（見【例3】）。還須注意：先抵押后出租，抵押權(quán)已經(jīng)登記的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致所有權(quán)變動(dòng)的，只是不適用買賣不破租賃，但房屋承租人依然享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（見【例4】）。

 

    【例3】甲將自己的汽車抵押給乙，但未辦理抵押登記。此后甲又將該汽車出租給丙，租期5年。半年后，乙行使抵押權(quán)，汽車被丁購(gòu)得。①先抵押后出租，抵押權(quán)未登記的，仍適用買賣不破租賃。②丁應(yīng)法定承受原租賃合同。

    【例4】甲將房屋抵押給乙，辦理了抵押登記。此后，甲未經(jīng)乙的同意，將房屋出租給丙，租賃5年。半年后，乙行使抵押權(quán)拍賣房屋，被丁購(gòu)得，且過(guò)戶登記給丁。①根據(jù)《物權(quán)法》第191條，甲未經(jīng)乙的同意，只是不能轉(zhuǎn)讓房屋，所以甲未經(jīng)乙同意，將房屋出租給丙的，甲、丙間房屋租賃合同有效。②根據(jù)《物權(quán)法》第190條、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條，先抵押后出租，抵押權(quán)登記的，不再適用買賣不破租賃，故丁不受該租賃合同約束。③須注意：乙行使抵押權(quán)拍賣房屋時(shí)，承租人乙仍享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果丙和丁的出價(jià)條件相同，丙享有優(yōu)先于丁購(gòu)買的權(quán)利。這一點(diǎn)特別容易被忽略，一定要記住。