房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)（★★★）

 

    《合同法》

 

    第二百三十條  出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

 

    《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》

 

    第二十一條  出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

 

    第二十二條  出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

 

    第二十三條  出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

 

    第二十四條  具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

 

    （一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的； 

    （二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

    （三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的。

    （四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

 

     1. 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍：①僅適用于房屋租賃合同（其他租賃合同的承租人無優(yōu)先購買權(quán)）。②在期間，出租人出賣（這就排除了繼承、贈與的情形）房屋、拍賣房屋、與抵押權(quán)人協(xié)議用租賃的房屋折抵債務(wù)（出租人將房屋抵押的情形）。獨角 獸司法 考 試網(wǎng)

 

    2. 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容：①出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前15天通知承租人（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第24條）；拍賣的，應(yīng)提前5天通知承租人（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第23條）。③承租人在同等條件享有優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。所謂，同等條件，指出租人在價款、付款方式、擔(dān)保狀況等均與第三人相同。

 

    3. 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的排除情形。在下列四種情形，房屋承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)：①房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)的（包括按份共有人依照《物權(quán)法》第101條、共同共有人依照《民通意見》第92條行使優(yōu)先購買權(quán)）。②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)為明確表示購買的。④第三人不知房屋已經(jīng)出租而善意購買房屋，且已經(jīng)辦理過戶登記手續(xù)的。（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第24條）。

 

    4. 侵犯房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)。規(guī)定在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第21條（見【例5】）。 

 

 

    【例5】甲將自己的房屋出租給乙，租期三年。半年后，甲未告知乙，以20萬元的價格將該房屋出賣給丙。此例中： ①乙無權(quán)請求宣告甲、丙間的買賣合同無效。《民通意見》第118條已于2007年12月被廢止了。甲、丙間的買賣合同不因未通知承租人乙而無效。②如果已經(jīng)給丙辦理了過戶登記，且丙購買房屋時為善意（即不知房屋已經(jīng)出租），則根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第24條，乙不享有優(yōu)先購買權(quán)，僅有權(quán)請求甲承擔(dān)損害賠償責(zé)任。原因是自己的優(yōu)先購買權(quán)遭受甲的侵害。③如果尚未給丙辦理過戶登記（或者雖然給丙辦理過戶登記，但是丙為惡意），乙依然享有優(yōu)先購買權(quán)，可自知道之日起合理期間內(nèi)（應(yīng)為15天）請求甲以同等條件與自己訂立房屋買賣合同，并優(yōu)先于丙取得房屋所有權(quán)。此時，存在兩個有效的房屋買賣合同，丙因不能取得房屋所有權(quán)，有權(quán)請求甲承擔(dān)違約責(zé)任。④法律規(guī)則變化了。獨角獸 司法 考試 網(wǎng)

 

    【例6】甲將自己的房屋抵押給乙以后，未經(jīng)乙的同意，又將房屋出租給丙。后乙行使抵押權(quán)，欲拍賣該房屋，下列說法正確的是： 

     A. 甲、丙的租賃合同無效                    B. 甲、丙的租賃合同有效

     C. 丙享有優(yōu)先購買權(quán)                        D. 丙不享有優(yōu)先購買權(quán) 

     【答案】BC

    【解析】記住：先抵押后出租房屋的，不適用買賣不破租賃規(guī)則，但承租人依然享有優(yōu)先購買權(quán)，可以將自己弄成租賃物的所有人。我把這個例子重復(fù)一遍。希望大家記住。因為它是隱藏在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第24條背后的知識點。