買賣不破租賃（★★★）

 

    《合同法》

 

    第二百二十九條  租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

 

    《城鎮房屋租賃合同解釋》 

 

    第二十條  租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

 

    （一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

 

    （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

 

    《物權法》

 

    第一百九十條  訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

 

    1. 概念。買賣不破租賃，又稱所有權變動不破租賃，指在租賃期間，租賃物的所有權發生變動，由新所有權人法定承受該租賃合同。所謂法定承受，指原租賃合同的權利義務內容（租金、期限等）維持不變，什么也不需要做，自動將承租人變更為新的所有權人。不動產租賃合同與動產租賃合同均適用買賣不破租賃。

 

    2. 買賣不破租賃的構成要件：①租賃合同有效。②租賃期間內，租賃物的所有權因買賣、互易、贈與、投資、繼承、遺贈、企業合并等原因發生變動。獨角 獸司法 考試網

 

    3. 買賣不破租賃的例外情形：在下列三種情形，不適用買賣不破租賃規則：①租賃物被沒收、征收的；②先抵押后出租，抵押權已經登記的。③房屋在出租前已被人民法院依法查封的。須注意：先出租后抵押，或者先抵押后出租但抵押權未登記的，仍適用買賣不破租賃規則（見【例3】）。還須注意：先抵押后出租，抵押權已經登記的，抵押權實現導致所有權變動的，只是不適用買賣不破租賃，但房屋承租人依然享有優先購買權（見【例4】）。

 

    【例3】甲將自己的汽車抵押給乙，但未辦理抵押登記。此后甲又將該汽車出租給丙，租期5年。半年后，乙行使抵押權，汽車被丁購得。①先抵押后出租，抵押權未登記的，仍適用買賣不破租賃。②丁應法定承受原租賃合同。

    【例4】甲將房屋抵押給乙，辦理了抵押登記。此后，甲未經乙的同意，將房屋出租給丙，租賃5年。半年后，乙行使抵押權拍賣房屋，被丁購得，且過戶登記給丁。①根據《物權法》第191條，甲未經乙的同意，只是不能轉讓房屋，所以甲未經乙同意，將房屋出租給丙的，甲、丙間房屋租賃合同有效。②根據《物權法》第190條、《城鎮房屋租賃合同解釋》第20條，先抵押后出租，抵押權登記的，不再適用買賣不破租賃，故丁不受該租賃合同約束。③須注意：乙行使抵押權拍賣房屋時，承租人乙仍享有優先購買權，如果丙和丁的出價條件相同，丙享有優先于丁購買的權利。這一點特別容易被忽略，一定要記住。