房屋承租人的優先購買權（★★★）

 

    《合同法》

 

    第二百三十條  出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

 

    《城鎮房屋租賃合同解釋》

 

    第二十一條  出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

 

    第二十二條  出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

 

    第二十三條  出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

 

    第二十四條  具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

 

    （一）房屋共有人行使優先購買權的； 

    （二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

    （三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的。

    （四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

 

     1. 房屋承租人優先購買權的適用范圍：①僅適用于房屋租賃合同（其他租賃合同的承租人無優先購買權）。②在期間，出租人出賣（這就排除了繼承、贈與的情形）房屋、拍賣房屋、與抵押權人協議用租賃的房屋折抵債務（出租人將房屋抵押的情形）。獨角 獸司法 考 試網

 

    2. 房屋承租人優先購買權的內容：①出租人出賣租賃房屋的，應提前15天通知承租人（《城鎮房屋租賃合同解釋》第24條）；拍賣的，應提前5天通知承租人（《城鎮房屋租賃合同解釋》第23條）。③承租人在同等條件享有優先于第三人購買的權利。所謂，同等條件，指出租人在價款、付款方式、擔保狀況等均與第三人相同。

 

    3. 房屋承租人優先購買權的排除情形。在下列四種情形，房屋承租人不享有優先購買權：①房屋共有人優先購買權的（包括按份共有人依照《物權法》第101條、共同共有人依照《民通意見》第92條行使優先購買權）。②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。③出租人履行通知義務后，承租人在15日內為明確表示購買的。④第三人不知房屋已經出租而善意購買房屋，且已經辦理過戶登記手續的。（《城鎮房屋租賃合同解釋》第24條）。

 

    4. 侵犯房屋承租人優先購買權的救濟。規定在《城鎮房屋租賃合同解釋》第21條（見【例5】）。 

 

 

    【例5】甲將自己的房屋出租給乙，租期三年。半年后，甲未告知乙，以20萬元的價格將該房屋出賣給丙。此例中： ①乙無權請求宣告甲、丙間的買賣合同無效。《民通意見》第118條已于2007年12月被廢止了。甲、丙間的買賣合同不因未通知承租人乙而無效。②如果已經給丙辦理了過戶登記，且丙購買房屋時為善意（即不知房屋已經出租），則根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第24條，乙不享有優先購買權，僅有權請求甲承擔損害賠償責任。原因是自己的優先購買權遭受甲的侵害。③如果尚未給丙辦理過戶登記（或者雖然給丙辦理過戶登記，但是丙為惡意），乙依然享有優先購買權，可自知道之日起合理期間內（應為15天）請求甲以同等條件與自己訂立房屋買賣合同，并優先于丙取得房屋所有權。此時，存在兩個有效的房屋買賣合同，丙因不能取得房屋所有權，有權請求甲承擔違約責任。④法律規則變化了。獨角獸 司法 考試 網

 

    【例6】甲將自己的房屋抵押給乙以后，未經乙的同意，又將房屋出租給丙。后乙行使抵押權，欲拍賣該房屋，下列說法正確的是： 

     A. 甲、丙的租賃合同無效                    B. 甲、丙的租賃合同有效

     C. 丙享有優先購買權                        D. 丙不享有優先購買權 

    【答案】BC

    【解析】記住：先抵押后出租房屋的，不適用買賣不破租賃規則，但承租人依然享有優先購買權，可以將自己弄成租賃物的所有人。我把這個例子重復一遍。希望大家記住。因為它是隱藏在《城鎮房屋租賃合同解釋》第24條背后的知識點。