合法轉租（★★★）

 

    1. 合法轉租的概念。轉租，指承租人在維持與出租人間租賃合同的同時，將租賃物的全部或者一部分出租給第三人（次承租人）使用收益，第三人向承租人（轉租人）支付租金的行為。合法轉租，指經出租人同意的轉租合同。注意以下三點：

 

    ①須經出租人同意。出租人同意的意思表示，可明作出，也可默示作出；可事前同意，也可事后同意（即追認）；既可以向承租人表示，也可以向第三人表示。

 

    ②出租人同意轉租的推定。《城鎮房屋租賃合同解釋》第16條規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議的，推定為同意轉租。該轉租合同有效。出租人不得再行主張轉租合同無效或者主張解除租賃合同。獨角 獸司 法考 試網

 

    ③超期轉租未經出租人同意的，超期部分的轉租合同無效。《城鎮房屋租賃合同解釋》第15條規定，在合法轉租中，轉租期限超過承租人剩余租賃期限且未經出租人同意的，超期部分的租賃合同無效（見【例7】）。

 

    【例7】甲將房屋出租給乙，租期一年，合同約定乙有權轉租，但對轉租期限沒有明確。乙隨即將房屋轉租給丙，租賃為三年。乙、丙間轉租合同的效力如下：①僅在一年內有效，剩余兩年的轉租合同無效。②乙在一審言辭辯論終結前取得房屋所有權的，轉租合同全部有效。③甲事后追認的，轉租合同全部有效。④甲、乙協議將原租賃合同的期限延長至三年以上的，租賃合同全部有效。

 

    2. 合同相對性在轉租合同中的適用。（見本編第一章之“合同的相對性部分”的【例6】）。另請參閱（04年•卷三•59題）。

 

    【真題研習】馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達成租期1年、月租金1200元的口頭協議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項哪些是正確的？（04年•卷三•59題）

    　A．馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃

    　B．張某將房屋轉租后，馮某有權按每月1200元向張某收取租金

　    C．馮某有權要求張某恢復原狀或賠償損失

　    D．馮某有權要求翁某承擔違約責任

    【答案】AC

 

    3. 次承租人的代位清償請求權。根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第17條，在合法轉租中，若承租人不支付到期租金，房屋租賃合同的次承租人享有代位清償請求權，有權替承租人支付到期租金（以防止出租人行使法定解除權），承租人不得提出異議，出租人沒有資格拒絕（見【例8】）。注意：次承租人不僅是替人清償債務，這同時蘊含著次承租人的權利。他有權這樣做。

 

    【例8】甲將房屋出租乙，租期5年，后乙經甲同意，將房屋轉租給丙，租期4年。第二年，乙因故不能按期支付到期租金，甲多次催告無果。①假設乙的母親提出代乙支付租金，如果乙不表示反對，甲也接受，乙的母親之代位清償有效。②假設乙的母親提出代乙支付租金，如果乙表示反對，甲也因乙反對而拒絕，乙的母親就不能替兒子還債。此時，乙不能支付到期債務的原因在于，乙不支付到期租金的事實與乙的母親不具有法律上的利害關系，只有事實上的利害關系。乙的母親不享有代位清償的請求權。③假設，丙提出替乙支付到期租金，則乙不得反對（反對也沒有用），甲不得拒絕（甲拒絕的，丙可以提存），因為乙不支付到期租金，甲享有解除權，甲解除甲、乙的租賃合同后，丙相對于甲成為無權占有人，甲可以對丙行使返還原物請求權。可見，乙不支付到期租金與丙具有法律上的利害關系，所以，法律賦予丙代位清償請求權（清償之中包含了權利）。獨角 獸司 法考試 網

 

    【概念辨析】 【次承租人的代位清償請求權】VS【抵押物受讓人的滌除權】我國民法上現在規定了兩個有法律上利害關系人的代位清償請求權：①一個是《城鎮房屋租賃合同解釋》第17條規定的合法房屋轉租合同中次承租人的代位清償請求權。②另一個是《物權法》第191條第二款后半句規定的抵押物受讓人的代位請求權（有一個好聽的名字：“滌除權”）。它們的共同特點是，由于債務人債務的清償與其具有法律上的利害關系，故其享有替債務人清償債務的權利，債務人沒有資格提出異議，債權人也沒有資格拒絕（見【例9】）。

 

    【例9】甲為了擔保自己的債務將自己的一套房屋抵押給乙，后甲未經乙的同意，欲將該房屋出售給丙。乙知道后表示反對，丙提出替甲清償全部債務。①丙屬于具有法律上的利害關系人，享有代位清償請求權，甲不得拒絕。②甲拒絕的，丙可以通過提存消滅乙對甲的債務。③若受讓人丙行使滌除權，抵押人甲轉讓房屋毋須經過抵押權人乙同意，這是《物權法》第191條第二款后半段規定的另一個代位清償請求權。