1. 非法轉租的概念。指未經出租人同意的轉租合同。非法轉租也是考試的中斷，須掌握以下內容。

 

    2. 非法轉租的，次租賃合同無效。①《城鎮房屋租賃合同》第16條沒有采納通說見解，規定非法轉租房屋租賃合同的，次租賃合同無效。②但該條同時采用了折衷處理，非法轉租的，若出租人自知道之日起6個月沒有表示異議，推定其同意轉租，非法轉租就轉化為合法轉租（見【例10】）。

 

    【例10】甲把房屋出租給乙，乙擅自將房屋出租給丙。①乙、丙間的租賃合同為非法轉租，合同無效。②自甲知道或者應當知道非法轉租之日起6月，甲未表示異議的，推定甲同意轉租，甲、丙間的非法轉租自始變成合法轉租。③最高人民法院不采通說（通說認為，非法轉租的，次租賃合同有效）見解，將非法轉租合同定性為無效合同，主要是為了審理案件的方便，此外還考慮到了租賃合同強調當事人的信賴關系。獨角 獸司 法考 試網

 

    【概念辨析】 【非法轉租】VS【擅自出租他人之物】①《城鎮房屋租賃合同解釋》第16條規定，非法轉租房屋租賃合同的，次租賃合同無效。②若出租人未經允許，擅自將他人之物出租，稱為“擅自出租他人之物”。③擅自出租他人之物與非法轉租是包含關系。所有的非法轉租都是擅自出租他人之物。④只要不是非法轉租，其他的擅自出租他人之物的租賃合同有效，法律依據是《合同法》第228條。《合同法》第228條屬于《合同法》第51條的例外。擅自出租他人之物的，只要不是非法轉租，租賃合同有效。Remember that！（見【例11】）

 

    【例11】甲將自己的房屋借給乙使用，乙未經甲同意，擅自將該房屋出租給丙。①乙、丙間的租賃合同屬于擅自出租他人之物，與非法轉租無關，適用《合同法》第228條，有效。②當然，丙相對于甲屬于無權占有，甲可對丙行使返還原物請求權。丙向甲返還房屋后，可基于有效的租賃合同對乙主張違約責任。③注意區分【例11】和【例10】。

 

    3. 非法轉租之租金的不當得利返還請求權。租賃期間，承租人非法轉租取得的租金不構成不當得利。出租人解除租賃合同后，承租人繼續出租取得的租金構成不當得利。法律依據是《合同法》第225條。原因是，只要出租人與承租人之間存在合法的租賃關系，承租人對租賃物即享有收益的權能（見【例12】）。

 

    【例12】甲將房屋出租給乙，租金每月3000元，乙未經甲同意，將該房屋出租給丙，租金每月5000元。①由于甲、乙之間存在有效的租賃合同，根據《合同法》第225條，乙在租賃期間對房屋享有收益的權能，故乙每月賺取的2000元租金具有法律上的原因，不構成不當得利。②假設甲行使法定解除權，解除甲、乙間的租賃合同。合同解除后，乙拒絕返還房屋，繼續出租并收取租金。則此后乙賺取的租金就構成不當得利。因為，合同解除后，乙對房屋不再享有收益的權能。③現在看來，只要有法律上的原因，哪怕采取有違道德的手段取得利益，也不成立不當得利。

 

    【概念辨析】 【非法轉租取得的租金】VS【擅自出租他人之物取得的租金】①根據《合同法》第225條，租賃期間，承租人擅自轉租取得的租金不構成不當得利。②若出租人對租賃物不享有收益權能，則擅自出租他人之物取得的租金即構成不當得利（見【例13】）。

 

    【例13】甲因出國兩年，將房屋鑰匙交給乙，請乙偶爾過來看一看。乙擅自將房屋以自己的名義出租給丙，租期兩年，租金5萬元。①這5萬元租金構成不當得利，甲有權請求返還。②原因在于，乙作為房屋的看管人，對房屋不享有收益的權能。這個承租人轉租完全不同。注意區分【例13】和【例12】。獨 獸司法 考試 網

 

    4. 返還原物請求權。在非法轉租中，次承租人相對于出租人為無權占有人，作為所有權人的出租人對次承租人享有返還原物請求權。但行使的方式分為兩種情形（見【例14】）。

 

    【例14】甲將房屋出租給乙，乙未經甲同意，擅自轉租給丙。①丙相對于甲為無權占有，甲可以對丙行使返還原物請求權。②甲如不解除與乙的租賃合同，則甲向丙行使返還原物請求權時，只能請求丙將房屋返還給乙（否則，若請求返還給自己，則侵害了乙的承租權）。③若甲解除了與乙的租賃合同，則甲向丙行使返還原物請求權時，有權要求丙將房屋返還給自己。

 

    【真題研習】甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項是正確的？（09年•卷三•60題） 【答案】ABC

　 　A．甲有權要求解除與乙的租賃合同 　  　B．甲有權要求乙賠償墻面損壞造成的損失 

　　 C．甲有權要求丙搬出房屋           　　D．甲有權要求丙支付租金