補稅過戶失敗誰來承擔責任？　買方承擔責任！

　基本案情：

　　2011年1月18日王小姐與陳先生簽訂《二手房買賣合同》，以310萬元購買陳先生深圳市寶安區某房屋，付款方式為：簽約時支付定金10萬元，2月18日前監管首期款（以銀行貸款為準），余款按揭支付，陳先生于簽約后30日內出具公證書委托擔保公司融資贖樓，雙方于贖回原業主房產證原件并注銷抵押登記2個工作日前簽訂《深圳市二手房買賣合同》辦理遞交過戶手續，任何一方逾期履行義務超過5日，對方可解除合同并有權選擇要求其支付轉讓成交價20%的違約金或承擔定金罰則。后因王小姐不符合購房條件，雙方又簽訂《買方主體變更確認書》，確認由王小姐弟弟王先生繼續履行合同，王小姐承擔連帶責任。

　　上述合同簽訂當日，陳先生如約做了全權委托公證給擔保公司融資贖樓，王小姐當日支付定金10萬元，2月18日陳先生配合王先生在交通銀行監管了82萬元首期款，后王先生又借口交通銀行貸款額度用完為由（后查明是因銀行要求提高首付比例而王先生不同意追加），要求轉到建設銀行貸款，陳先生便配合王先生解除了在交通銀行的首期款監管。

　　3月2日陳先生又配合王先生在建設銀行重新簽訂了資金監管協議，但王先生在交通銀行首期款82萬元退回后遲遲未將首期款打入建設銀行賬戶，后經陳先生多次催促，王小姐、王先生姐弟才提出要求與另一位不認識的女士重新簽訂監管協議履行合同，并告知陳先生因深圳市政府出臺限購新規定，兩人均不符合購房條件無法過戶！因與該女士素不相識，且對該女士的支付能力并不了解，與其又沒有合同關系，陳先生表示不同意，王先生便拒絕將首期款打入監管賬戶。

　　2011年3月15日陳先生收到王先生要求解除合同退還定金的律師函，但陳先生認為合同有效，不同意解除合同返還定金。

　　買方起訴：

　　3月28日買方王先生向寶安法院起訴賣方陳先生，要求解除合同返還定金10萬元，主要理由為：1、補繳納稅在2011年3月2日前過戶合法有效且不違規，王先生在此之前符合購房條件；2、3月3日深圳限購新規導致不能過戶不可歸責于王先生；3、簽訂《買方主體變更確認書》時陳先生悉知自己不符合購房條件而無異議；4、補稅系受中介方要求所為。

　　賣方起訴：

　　5月6日賣方陳先生起訴買方王先生要求判決王先生賠付違約金62萬元整（已付10萬元定金折抵違約金后再行支付52萬元），理由為：深圳樓市“限購令” 出臺于簽約前的2010年9月30日，簽約時王小姐、王先生姐弟明知自己不符合購房條件仍然隱瞞陳先生簽約，并欺騙陳先生做全權委托公證、辦理并解除在交通銀行的首期款監管、與陳先生在建設銀行簽訂首期款監管協議，直至3月11日還繼續欺騙陳先生到建設銀行辦理相關后續事宜，但當場要求陳先生與其他人交易，在陳先生不同意的情況下，又委托律師要求解除合同，并先行提起解約訴訟構成根本違約，應按合同約定支付成交價20%的違約金。

　　庭審查明：

　　庭審中買方王先生舉證深圳市人力資源和社會保障局出具的《接收院校畢業生函》證明其為非深圳戶籍應屆大學生，簽約時尚未畢業，實習單位為深圳甲公司，同時遞交深圳市地方稅務局《稅收通用完稅憑證》證明其為獲購房資格，以從其沒有勞動關系的深圳乙公司月收入3千元為由于2月補繳了個人所得稅并獲得納稅證明，在3月2日之前符合購房條件。另查明：陳先生簽訂《買方主體變更確認書》時王先生未在場，該確認書上王先生名字系其后來在中介處補簽，亦沒有證據證明陳先生悉知王先生自然情況。

　　一審判決：

　　深圳市寶安法院經審理認為：王小姐與陳先生簽訂的《二手房買賣合同》、三方簽訂的《買方主體變更確認書》均為合法有效。限制在深圳市購房的相關規定，在王小姐與陳先生簽訂買賣合同、王先生與陳先生、王小姐簽訂《買方主體變更確認書》前已經發布，王先生應當知曉政策內容。王先生明知自己不符合購房條件卻仍與陳先生及王小姐簽訂買方《主體變更確認書》，承繼買賣合同中買方的權利義務，王先生應自行承擔相應的責任。王先生未在合同約定的期限內履行義務，應承擔違約責任，無權要求陳先生退還定金。根據合同約定，陳先生可以選擇要求買方承擔成交價20%的違約金或沒收定金，陳先生未遞交證據證明因王先生的違約行為造成其遭受損失高于定金，故陳先生選擇要求王先生承擔成交價20%的違約金明顯過高，本院認為王先生已付的定金10萬元作為違約金由陳先生沒收較合理。

　　2011年6月17日判決：

　　1、解除《二手房買賣合同》、《買方主體變更確認書》和《資金托管協議》；

　　2、駁回買方王先生要求賣方陳先生退還10萬元定金的訴訟請求；

　　3、駁回賣方陳先生要求買方王先生支付違約金62萬元的訴訟請求。

　　律師說法：

　　1、虛構勞動關系補交社保或納稅證明騙取購房資格本身就是違法行為，3月2日之前基于政策漏洞騙取成功不能證明騙取行為合法，即：不能因為違法行為沒有被發現處罰而認定該違法行為合法。王先生以3月2日之前補稅合法、符合購房條件的辯解顯然不能成立；

　　2、2011年3月3日深圳樓市“限購令”解釋只是對2010年9月30日“限購令”出臺后不符合購房條件三無人員虛構勞動關系補繳社保或納稅證明騙取購房資格的漏洞找補，而非新政策（其標題即為《深圳繼續執行原限購政策》），王小姐、王先生關于限購政策發生變化導致合同無法履行自身無過錯的辯解理由不能成立；

　　3、樓市政策多變并在摸索中不斷完善，任何規避樓市政策的做法都存在風險，任何成功規避政策的做法都存在不成功的可能！王先生輕易相信中介方承諾，并以多數補費騙購成功的僥幸心理在簽約時不予知會陳先生，是法院判決其敗訴的根本原因；

　　4、王先生本可以從第一家銀行貸款過戶成功，其為減少首付而欺騙陳先生換行貸款拖延至2011年3月2日深圳從嚴執行限購令是導致其無法騙購成功的原因，實為偷雞不成蝕把米；

　　5、定金與違約金不能同時適用，守約方有選擇權違約方承擔定金罰則或支付違約金。本案陳先生要求王先生支付違約金62萬元，法院認定王先生違約，但以違約金過高、王先生已付10萬元定金足夠承擔違約責任為由，判決陳先生沒收王先生定金10萬元并駁回陳先生要求支付違約金的訴訟請求錯誤；

　　6、寶安法院將雙方約定成交價20%的違約金依職權毫無依據的降低到定金數額10萬元沒有任何依據，關于深圳法院公權侵犯私權、濫用自由裁量權的現實本律師已通過媒體多次呼吁無果