在網上，搜索“恩濟花園”的二手房，房價已經3萬多了。63歲的退休教師陳女士嘆口氣說：“我的房子要是被判沒了，可是沒錢再買了，到時候去哪兒住啊！”陳女士已經購買并居住了8年之久的房產，有可能被原房主追回。而這套上百平方米的房子，對雙方來說，都像命一樣珍貴，爭奪房產的官司，更是誰也輸不起。
已經住了8年的房子，為何會突起爭議？這起官司又會給讀者帶來哪些啟迪呢？本報在10月19日報道此案后，記者又分別采訪當事雙方，了解了此案的來龍去脈。
起因
服刑期間房子被賣
恩濟花園位于海淀區萬壽路，是北京首批外銷公寓社區，其在1994年的預售價格相當高，有眾多高官和明星入住。如今49歲的趙女士就花125.91萬元，在恩濟花園買了一套面積為135.2平方米的房子。不過，入住才兩年，她就因犯非法經營罪，而被羈押，后被法院判處有期徒刑14年。
提起自己的這段經歷，已經于2008年11月底被假釋的趙女士并不覺得尷尬，她很坦然地對記者說：“簡單點說，我就是介紹別人買美元犯了法。”然而，讓她沒有想到的是，出獄之后，她才知道早在2003年，恩濟花園的房子就被她的母親張某給賣了，買主就是陳女士，成交獨角獸司法考網價格是65萬元。
“我當時覺得特別奇怪，我是房屋產權人，沒有我的委托和授權，這房子是怎么賣的？而且我買房子的實際房款加上裝修，花了160萬元，為什么只賣了65萬？房管局憑什么在我不知情的情況下，把我的房子過戶了？”趙女士說，詳細問了母親后，她認為母親當年是想去出租房，結果被中介“忽悠”著賣了房。
交易
神秘婦女是否存在？
記者如約見到了陳女士。陳女士介紹了當年的交易經過：她于2003年在《北京晚報》上看到鑫尊經紀公司刊登的房屋信息，并于7月4日在中介公司見到了張某。當時張某拿著趙女士的房本和身份證、戶口本，中介告訴張某：“過戶時房主本人必須來，如果來不了，要寫份委托書并公證。”張某則回答：“我女兒在香港做生意，經常往返，只要提前告知，到時候就能來。”
陳女士說，2003年7月14日去房管局辦過戶手續時，張某領著一個中年婦女和一個小孩來了，并介紹說該中年婦女就是趙女士。“我和那個中年婦女一起站在過戶窗口，由工作人員審核了身份證，整個過戶過程挺自然的，沒有異常。我也看了趙女士的身份證，當時沒覺得和中年婦女有多大差別。”陳女士表示，過戶手續遞交上去后，等到7月30日房管局給她辦下新的房產證，她和張某才一手交證，一手交錢，完成了交易。
但是，趙女士本人是絕不可能出現在過戶大廳的，因為她一直在監獄服刑，直到2008年底才被假釋。由于張某年事已高，趙女士拒絕記者采訪張某，不過，對陳女士描述的交易過程，趙女士提出異議。她反駁說：“如果有個中年婦女冒充我，在7月14日當天簽的協議書上，為什么不讓中年婦女簽，還讓我媽簽我的名？再說了，要真是我媽找人冒充我，我還敢告嗎？我告的話就是告我媽詐騙，我媽要坐牢的。”
在雙方打官司時，陳女士到法院見到了趙女士，她對記者說：“我仔細看了，她確實不是那個中年婦女，中年婦女是誰，只有張某知道。”當年的中介員工也作證稱，確實是張某帶了個中年婦女過來。但是，趙女士反駁說，中介一會兒說有委托書，一會兒又說有個中年婦女冒充房主，其實就是中介為賺錢在搗鬼。
價格
緣何賠錢半價賣房？
“我媽老糊涂了，又害怕，她覺得不賣的話，還得賠好幾萬定金。另一方面，我犯法后，警察來小區調查過好多次，物業和鄰居都知道了，住在這兒有些抬不起頭，我媽就想給賣了。”趙女士介紹說，張某每月退休金1700元左右，還要幫她帶孩子，生活困難獨角獸司法考網QQ1971736835。但是，趙女士在珠海和深圳的3套房已經被罰沒了，恩濟花園這套房她不想賣，并建議先出租，用租金來貼補家用。在2004年從監獄寫給父母的信中，趙女士還反對賣房。她說：“我媽從沒跟我說過房賣了，她總是試探我的態度。監獄里每次見面有錄音，我寫的信都在監獄留了底，可以證明我一直反對賣房。如果是市場價賣了房也就算了，但賠了100萬，根本就不合理。”
然而，陳女士堅持認為，在2003年，恩濟花園二手房的市場價就是如此。趙女士的房地上部分113.9平方米，地下室20多平方米，陳女士只買了地上部分，折合每平方米5700元。陳女士提供了報紙廣告作證據，以證明當時的市場價就是65萬。陳女士介紹說，2003年時，恩濟花園附近的頤源居新房售價是6500元左右，相比而言，恩濟花園這套房的價格就是市場價。
而趙女士則不這樣認為，她向市住建委申請信息公開，并查詢到2003年北京市下半年新建商品房的指導價，恩濟花園所處的區域普通住宅新房指導價是7429元。趙女士認為，恩濟花園的房子是公寓，價格應該高于普通住宅。
陳女士則表示，上世紀90年代的二手房和2003年的新房價格不能混為一談，恩濟花園剛建是比較高檔，但是到了2003年，已經不比周圍的新建樓盤好多少了，作為二手房，購買價符合當時的市場價。
官司
三年訴訟事猶未了
2009年4月，出獄剛5個月的趙女士不顧母親的阻攔，到法院起訴住建委。她以母親“未經同意或授權”，且過戶時“本人未到場”，房屋所有權登記機關“違反法定程序”為由，要求法院撤銷住建委為陳女士辦理的產權證。經過審理，一中院終審以當年房屋過戶時依據的材料有虛假內容，且趙女士本人未到場為由，支持了趙女士的訴訟請求，陳女士的房產證被撤銷。
行政官司敗訴后，陳女士聘請律師提起民事訴訟，她認為自己是通過中介公司以合理價格購買的房屋，并居住至今，應該屬于善意取得。
海淀法院一審認為購房價格基本符合市場價，陳女士盡到了應該注意的義務，屬于善意取得，房子歸陳女士所有。
但是一中院二審認為，善意取得中的“善意”，僅指基于對房屋登記簿中關于獨角獸司法考網物權登記的信賴，不知道或不應當知道登記權利人無權處分，而此案中，陳女士買房是基于對張某有“代理權”的信賴，并不符合善意取得的構成要件，因此，該院終審撤銷原判，并駁回了陳女士的訴訟請求。
后果
房若收回損失誰擔？
“我就是找到中介，用一輩子的積蓄買了房，我有什么錯？在法庭上，趙女士的父親說65萬元房款都花在趙女士母女身上了。那么，你坐牢的時候，一家人把我一輩子的錢花了，你現在出獄了，又要把房子收回去，天下還有公理嗎，還有最基本的公正和公平嗎？”接受記者采訪時，陳女士非常激動地說。
而接受記者采訪時，趙女士也說了和母親的矛盾，她說：“我媽覺得她賣了我的房，一直阻止我告，但我真沒同意賣房啊，我現在也沒房子！這個案子打到最后，對方有可能告我媽，我肯定不會袖手旁觀，我會替我媽承擔責任，但溢價部分只能算到2009年我起訴的時候。”
可以預見的是，當事雙方都輸不起這場官司，圍繞這套房子，還將有一系列的官司。如果趙女士勝訴，如何執行判決也是一大難題。
分析
中介房管局應否擔責？
北京廣衡律師事務所的趙三平律師分析說，過戶手續是否完備，房管部門應對相關材料進行認真審核。與普通群眾相比，政府部門顯然在甄別材料真假和是否完備方面有更便利的條件和更大的責任。而像此案，因過戶材料存在虛假內容，過戶行為被撤銷，給當事人造成了巨大的經濟損失，房管局顯然負有責任。但是，趙律師表示，從實踐中看，房屋產權證被撤銷的并不少，卻很少有找房管局賠錢的，基本上都是由有過錯的一方當事人承擔賠償責任。
而就中介公司的行為，趙律師表示，中介公司并未盡責。在未見到房主本人的情況下，比較審慎的做法是去物業公司和居委會打聽房屋的有關情況等，在獲得房主的委托后再代理出售。現在中介公司的通行做法是，不管來賣房的是不是房主，有沒有委托書，先讓簽合同收定金，等有了糾紛了，你們雙方打官司去，反正中介費是賺到手了。趙律師認為，像此案的中介公司，就沒有盡到責任，當事人可以要求賠償部分經濟損失。
