近年來，在中國國內(nèi)旅游熱、房地產(chǎn)投資熱的推動下，原本起源于歐美的時權(quán)酒店“（Time Share）、產(chǎn)權(quán)酒店的消費及投資模式，在中國大陸方興未艾。比如，2005年十一期間舉行的”上海異地風景度假樓盤交易會“就吸引了眾多眼球，而上海前沿控股集團先后推出的”海口索菲特產(chǎn)權(quán)式酒店“、”江蘇溧陽天目湖慧谷“，也受到媒體的關(guān)注。
本文所討論的產(chǎn)權(quán)式酒店，是指開發(fā)商將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者購買并將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營，分取投資回報，同時可獲得酒店一定期限的免費入住權(quán)。其一般的運作模式如下：首先，投資者與開發(fā)商簽訂購房合同，投資者支付購房款，取得酒店房間的所有權(quán)。其次，投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同或者委托經(jīng)營合同，將房屋出租或委托給酒店管理公司經(jīng)營，投資者收取租金或分享經(jīng)營收入，或者獲得一定時間的免費入住權(quán)作為報酬，等等。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店獨角獸司法考試網(wǎng)提供的回報方式不同，有些提供固定投資回報，另加部分酒店經(jīng)營利潤；有些則提供免費居住天數(shù)；有些只提供酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報。再次，開發(fā)商為吸引投資，往往引入專業(yè)擔保公司，為投資者的收益提供一定條件的擔保，約定在擔保期間，若回報低于承諾時，投資者有權(quán)要求擔保人承擔擔保責任。最后，有些開發(fā)商設(shè)計了退出機制，投資者購房后滿一定年限的，可以以一定價格將所購房屋返售給開發(fā)商或酒店管理公司，開發(fā)商或酒店管理公司保證回購。
產(chǎn)權(quán)式酒店在中國大陸是一個新興事物，其在市場運作中不可避免會涉及一些法律問題。我們作為法律專業(yè)人士認為主要有以下幾點：
（一）房屋買賣合同法律關(guān)系
開發(fā)商與投資者簽訂購房合同，雙方都應(yīng)了解對方的真實情況，開發(fā)商應(yīng)了解投資者的資信情況，而投資者應(yīng)了解開發(fā)商的主體資格、審查房屋預售許可證、規(guī)劃許可證等文件，確定所購買的房屋是可分割出售，取得分戶產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)式酒店（有些酒店只有一個獨立的 “大產(chǎn)證”，不允許分割出售）。決定購買后，仔細認真地簽署購房合同，特別注意交付時間、權(quán)證辦理、違約責任約定等條款。
在房屋買賣中，有時會產(chǎn)生期房轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。有些投資者與開發(fā)商簽訂購房合同后，在小產(chǎn)證辦出之前，因各種各樣的原因?qū)⑺彿课葸M行出售，這屬于期房轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定預售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，而產(chǎn)權(quán)式酒店不屬于住宅，目前還不受期房限轉(zhuǎn)政策的限制。如果原價轉(zhuǎn)讓的，可與開發(fā)商協(xié)商辦理商品房預售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，手續(xù)辦完后新受讓方可直接與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案，但終止預售合同通常要承擔一定的違約責任，還涉及到能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)、繳納相關(guān)稅費、合同登記備案手續(xù)等。
此外，在購房過程中，還會有按揭貸款時的抵押借款合同關(guān)系、進行二手房轉(zhuǎn)讓時的房屋買賣合同關(guān)系等法律關(guān)系。
（二）房屋租賃合同法律關(guān)系
投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實際情況就租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責任等事項進行約定，特別要明確約定租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任等。
（三）擔保法律關(guān)系
開發(fā)商為增強投資吸引力，通常引入專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益獨角獸司法考試網(wǎng)Q1973506327提供一定條件的擔保。投資者在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同后，可以得到一份由擔保公司出具的擔保函，在保證期間，若投資者回報率低于承諾時，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔保函要求保證人承擔保證責任，并支付現(xiàn)金賠償。這可在一定程度減少購房者的投資風險，也增加了開發(fā)商吸引投資的力度。
（四）物業(yè)管理法律關(guān)系
產(chǎn)權(quán)式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，因為有酒店管理公司一方面經(jīng)營，另一方面也承擔了物業(yè)管理的職能。投資者需要與開發(fā)商或酒店管理公司在合同中明確約定，在酒店管理公司進行經(jīng)營的過程中，酒店物業(yè)的管理、運營、維修成本該由誰來負擔？如若合同不明確，將來會產(chǎn)生爭議。
（五）回購法律關(guān)系
有些開發(fā)商為鼓勵投資者，在銷售時承諾投資者購房滿三年后，可以按原購買價將所購房屋返售給開發(fā)商，開發(fā)商保證回購，這在雙方間形成了一種附期限附條件的房屋買賣合同關(guān)系。依《民法通則》、《合同法》，只要所附條件不違反法律、行政法獨角獸司法考試網(wǎng)規(guī)定的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。在條件成立時，一方可以要求另一方履行合同義務(wù)。回購涉及到時間、條件、價格、稅費承擔、違約責任等內(nèi)容，需在合同中明確約定。履行回購約定時，開發(fā)商的實力、經(jīng)營狀況將起決定作用。
無論是開發(fā)商，還是投資者，不能只顧產(chǎn)權(quán)式酒店可能的高額回報，而忽視風險，雙方都應(yīng)該仔細進行商業(yè)分析，認真簽訂合同，并向法律等專業(yè)人士進行咨詢，也是對投資的保障。“高收益”與“高風險”總是相伴相生的，只有防范“高風險”才能使“高收益”成為可能。
